קורונה ומניות הנדל"ן המניב – מה עושים?
מאז פרצה הקורונה לחיינו ועם החלת סגרים מסוגים שונים על החופש שלנו, מניות חברות הנדל"ן המניב מגיבות באופן חד לכל חדשה המפורסמת בתקשורת. הרגישות של המשקיעים נובעת מהקושי לכמת את השפעת המשבר הנוכחי על מחירי הנכסים וכיצד תראה המציאות ביום שאחרי. בעוד שהחברות עדיין משדרות עסקים כרגיל, דו"חות רבעונים טובים, ותחזיות טובות לא פחות, המשקיעים נחשפים לחדשות אחרות המצביעות על שינוי מבני בענף, שעלול להוביל לעודף היצע משמעותי.
החברות מפרסמות שיעורי גביה גבוהים של מעל 95% (גם בתקופה שלאחר הדוחות) ואפילו על חידושים והארכות של חוזי שכירות. הן מדווחות על גידול בביקושים בהשפעת הדרישה לריחוק חברתי שגוררת הרחבה של שטח פר עובד. עד לפרוץ וירוס הקורונה, Open Space היה המלך וכעת מתברר כי הוא פחות מתאים לתקופה של "שגרת קורונה" ומחייב היערכות אחרת. מצד שני, הכותרות במדיה מצביעות על כך שחברות שוקלות להעביר חלק ניכר מהעובדים לעבודה מהבית ובכך לחסוך עלויות גבוהות. בנוסף לכך, ישנם עסקים רבים שנפגעו, המתקשים לעמוד בתשלומים, או חברות ששכרו שטחים בחללים המשותפים, אשר כרגע רובם בחוץ שכן החוזים הם לטווח קצר.
מה קורה בימים אלו? חברות כמו עזריאלי, אמות, מבנה ואחרות מעידות על שיעורי גביה ותפוסה גבוהים בנכסי המשרדים. בחברות הנ"ל מח"מ חוזי השכירות הוא ארוך, כך שבבואנו לבחון חברה – נתון חשוב שכדאי לשים אליו לב הוא כמות החוזים שמסתיימים בטווח הקצר וכך לזהות את רמת הסיכון והחשיפה. לראיה, התחום הפגיע יותר הוא כמובן תחום חללי העבודה המשותפים המושכרים לתקופות קצרות.
שנה קדימה, לאור החשש של כניסת מאות אלפי מטרים להיצע המשרדים באזור תל אביב, יש לבחון את כושר הספיגה של המשרדים שיוצאים לשוק, גם כאן גילינו שהבניה לא היתה ספקולטיבית. החברות בנו בהתאם לביקושים בפועל ולראיה, הנכסים שצפויים להיכנס לשוק בשנת 2021 כבר מאוכלסים כמעט במלואם, כאשר
המשחק הוא בין שוכרות גדולות (שמשתרעות על פני שטח של בין 10 ל- 15 קומות בבניין) למשכירות הגדולות ובמחמ"ים ארוכי טווח. נכון להיום לא דווחנו על הפרות או פתיחת חוזים מחדש.
בטווח הבינוני אנו מאמינים כי החברות לא תמהרנה לעלות על הקרקע עד שלא תתקבל אינדיקציה חיובית ויחסית בטוחה לביקושים. גם כאן – חברות מדווחות שהן שומרות לעצמן את הזכות לקבוע מתי ואיפה להקים בהתאם לתנאי השוק.
אנו נמצאים בעיצומה של תקופה מאתגרת ומלאת סימני שאלה. התנאים עדיין לא הבשילו בשביל לקבוע באופן וודאי לאיפה הרוח נושבת. אנחנו מאמינים במיוחד עכשיו, ב- Stock Picking ולבחון כל חברה בפני עצמה ולא כענף כולל. יש חברות עם איתנות פיננסית בעלות מינוף נמוך, הרחוקות מפגיעה בקובננטים ויש כאלו שלא. לכל חברה הדרך שלה לצלוח את המשבר.
