כשמניות הנדל"ן קרובות לשיא
מניות חברות הנדל"ן ונכסי הנדל"ן עצמם מתומחרים בימים אלו סביב השיא ובאופן שנראה כמעט מלא. חזרנו היום לרמות שיא של מחירים שנראו טרם המשבר ב- 2008, והפוזיציה הזאת מחייבת אותנו לבדוק – פנינו לאן ?
בשלב זה בסייקל של הנדל"ן, האסטרטגיה שחוזרת לעמוד בראש סדר העדיפויות של המשקיע היא הכנסה יציבה ובטוחה, או במילים אחרות : תזרים, תזרים, תזרים. הנדל"ן הוא המוצר האטרקטיבי ביותר בסביבה כזו ולכן הביקושים בעבורו נותרו חזקים וצפויים להישאר כך.
תחום הנדל"ן המניב נמצא היום בשיא המחזורי שלו בעל רמות תמחור גבוהות וזמינות מוגבלת של נכסים. שני אלו האחרונים מהווים את המכשול הגדול ביותר בפני המשקיע והמשמעות היא הצורך להיות סלקטיבי הרבה יותר בבחירת אזור גאוגרפי וסוג נכס.
המשקיע השמרן יעדיף להמשיך ולרכוש נכסי ליבה נוספים באזורי ביקוש. המשמעות היא וויתור על תשואה למען השקט הנפשי. המחירים הגבוהים והמחסור בנכסים כאלה, גורמים לאסטרטגיה זו להיות פחות ריאלית בשוקי הפריים ולכן המשקיעים מחפשים אלטרנטיבות: הראשונה היא המשך רכישות של משרדים, דיור אבל בשווקים משניים (כלומר הסטה מפריים לוקיישן) הטומנים בחובם פוטנציאל גדול יותר הן לרווחי הון והן לצמיחה בהכנסה, שכן הם נהנים מירידות בשיעורי ההיוון (Cap Rates) ומעליות מחירים משמעותיות יותר לעומת אלו בשווקים הראשיים לאור השינויים הדמוגרפיים, התעסוקתיים והטכנולוגיים המשפיעים על איכלוס הנדל"ן. השנייה היא פניה לנישות, נגזרות של נכסי הליבה שאכן מגלמות סיכון גבוה יותר, אבל גם תשואה עודפת. על תחומי הנישה הללו נמנים בראש ובראשונה מימון נכסים, כדוגמת הלוואות מזאנין, לאחריו השכרת מחסנים, דיור לקשישים ומגורי סטודנטים.
בארה"ב כדוגמא, הנכסים המועדפים על המשקיעים הם נכסי התעשייה והלוגיסטיקה, ומקבצי הדיור. העלייה החדה בקניות המקוונות תרמה בהחלט לרצון המשקיעים להשקיע בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה, וכמובן התשואות בפועל המתקבלות לאור עלויות תפעול נמוכות יחסית למגזרים אחרים. בשנה האחרונה שיעור הגידול במחירי השכירות לעומת השנה שעברה עמד על כ– 7.5%, ובא בהמשך לגידול שנתי ממוצע של 4.5% מאז שנת 2012. שוק מקבצי הדיור עומד גם הוא בראש סדר העדפות המשקיע בעיקר לאור שני פרמטרים עיקריים – הראשון הוא האפשרות לייצר תזרים גם בעיתות של משבר, והשני הוא ביקושים חזקים של שוכרים שעולים על ההיצעים וממשיכים לתמוך בעליות מחירי השכירות. בשנה האחרונה מחירי השכירות עלו בכ- 2.8% בהמשך לעליה שנתית ממוצעת של כ- 3.5% בעשר השנים האחרונות.
לסיכום, התנאים הנוכחיים בשוק מחייבים אותנו לגלות גמישות ויצירתיות בבואנו לחפש את הכסף. או במילים אחרות, כאשר מחירי הנכסים בשיא והתשואה על הנכס נמוכה, עומדות בפנינו שתי אפשרויות: או לבחור את אותם נכסי ליבה בשוק הפריפריאלי המגלמים סיכון גבוה יותר, או לצאת מאזור הנוחות ולבחור נכסי נישה אחרים כדוגמת דיור מוגן, מעונות סטודנטים, הלוואות מזאנין לנדל"ן, וכיו"ב. ועכשיו רק נשאלת השאלה – איפה אתה רוצה להיות ??
